Αλλαγές σε εκτός σχεδίου δόμηση, τουριστικές κλίνες και παράκτιες ζώνες – Έμφαση στις πιεσμένες δημοτικές ενότητες
Φρένο στην άναρχη τουριστική ανάπτυξη επιχειρεί να βάλει το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό, το οποίο εισάγει αυστηρότερες προδιαγραφές δόμησης και διαφοροποιημένη αντιμετώπιση των τουριστικών επενδύσεων, ανάλογα με το επίπεδο πίεσης που δέχεται κάθε περιοχή.
Το νέο πλαίσιο παρουσιάστηκε από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και την υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και αφορά άμεσα τον χωρικό σχεδιασμό σε επίπεδο Δήμων και Περιφερειών.
Αυστηρότερες αρτιότητες στην εκτός σχεδίου δόμηση
Η βασική αλλαγή αφορά την αύξηση της ελάχιστης απαιτούμενης έκτασης για την εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση:
Από 4 στρέμματα σε 8 στρέμματα σε γενικές περιοχές
Σε 12 στρέμματα σε ήδη αναπτυγμένες τουριστικά ζώνες
Έως 16 στρέμματα σε 18 δημοτικές ενότητες υψηλής τουριστικής επιβάρυνσης
Οι ρυθμίσεις αυτές στοχεύουν στην αποσυμφόρηση περιοχών που ήδη αντιμετωπίζουν έντονες πιέσεις σε υποδομές και φυσικούς πόρους.
Δήμοι και νησιωτικές ενότητες στο επίκεντρο
Οι αυστηρότερες προδιαγραφές εφαρμόζονται σε 18 δημοτικές ενότητες, μεταξύ των οποίων:
Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Ζάκυνθος, Κέρκυρα, Πιερία, Σποράδες, καθώς και περιοχές της Κρήτης.
Σύμφωνα με το υπουργείο, οι περιοχές αυτές παρουσιάζουν ήδη οριακή επιβάρυνση σε κρίσιμες υποδομές, με ιδιαίτερη πίεση στο υδατικό ισοζύγιο, στις μεταφορές και στο περιβάλλον.
Πλαίσιο για τουριστικές κλίνες
Το νέο πλαίσιο εισάγει διαφοροποίηση και στον αριθμό των κλινών:
Έως 100 κλίνες σε κορεσμένες περιοχές
Έως 350 κλίνες σε αναπτυσσόμενες περιοχές
Χωρίς περιορισμό σε περιοχές χαμηλής τουριστικής πίεσης
Η ρύθμιση συνδέεται άμεσα με τον χωρικό σχεδιασμό που καλούνται να εφαρμόσουν οι ΟΤΑ μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Προστασία παράκτιων ζωνών
Σημαντική θεσμική παρέμβαση αποτελεί η πλήρης απαγόρευση κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή.
Εξαίρεση προβλέπεται μόνο για υποδομές προσβασιμότητας ατόμων με αναπηρία, ενισχύοντας την κοινωνική διάσταση του χωροταξικού σχεδιασμού.
Ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το πλαίσιο προβλέπει επίσης ειδική αντιμετώπιση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με την αρμόδια υπουργό να υπογραμμίζει ότι απαιτείται ενιαία στρατηγική και όχι αποσπασματικές παρεμβάσεις.
Το ζήτημα αναμένεται να επηρεάσει άμεσα τη λειτουργία των τοπικών αγορών κατοικίας σε τουριστικούς δήμους.
Εφαρμογή και ρόλος της Τοπικής Αυτοδιοίκησης
Το νέο χωροταξικό πλαίσιο συνδέεται άμεσα με:
τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
τις αποφάσεις χωρικής οργάνωσης των Δήμων
τον αναπτυξιακό σχεδιασμό των Περιφερειών
Οι ΟΤΑ καλούνται να ενσωματώσουν τις νέες κατευθύνσεις στον σχεδιασμό τους, με στόχο τη βιώσιμη ανάπτυξη του τουρισμού και την προστασία του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος.
12 ερωτήσεις – απαντήσεις για το νέο πλαίσιο
Η κυβέρνηση έχει δημοσιεύσει αναλυτικό οδηγό με 12 ερωτήσεις και απαντήσεις, με στόχο την αποσαφήνιση του νέου πλαισίου και των επιπτώσεών του στον τουρισμό, την ιδιοκτησία και τον χωρικό σχεδιασμό.
Οι ερωτήσεις και οι απαντήσεις
1. Τι είναι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ);
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα.
To ΕΧΠ-Τ αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.
Στόχος του είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής.
Με απλά λόγια, το ΕΧΠ-Τ:
• βάζει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,
• οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,
• προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,
• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές,
• και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.
2. Γιατί δεν υπήρχε Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό μέχρι σήμερα;
Το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που θεσμοθετήθηκε το 2009, ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για τυπικούς λόγους που αφορούσαν τη διαδικασία έγκρισής του – και όχι την ουσία των προβλέψεών του.
Έτσι, για πολλά χρόνια η χώρα δεν διέθετε ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο στρατηγικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης, σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελληνικός τουρισμός εξελισσόταν δυναμικά και αντιμετώπιζε νέες προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή και οι αυξημένες πιέσεις σε δημοφιλείς προορισμούς.
Σε αυτή την κατεύθυνση, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται να καλύψει το υφιστάμενο κενό και να θέσει σαφείς κανόνες και κατευθύνσεις για την τουριστική ανάπτυξη σε εθνικό επίπεδο, με στόχο την ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής.
3. Ποιοι είναι οι βασικοί στόχοι και οι στρατηγικές κατευθύνσεις του ΕΧΠ-Τ;
Βασικός στόχος του ΕΧΠ-Τ είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας και με σεβασμό στις δυνατότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Το νέο χωροταξικό σχέδιο επιδιώκει τη βελτίωση της συνολικής τουριστικής εμπειρίας, την ανάδειξη περισσότερων μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου, μέσα από ποιοτικές και σύγχρονες τουριστικές υποδομές.
Παράλληλα, προωθεί τη διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας σε περισσότερες περιοχές της χώρας, τη στήριξη ειδικών και θεματικών μορφών τουρισμού, καθώς και τη σύνδεση του τουρισμού με τον φυσικό και πολιτιστικό πλούτο της χώρας και άλλους τομείς της οικονομίας, ώστε να ενισχύεται συνολικά η τοπική ανάπτυξη και η τουριστική εμπειρία.
Το ΕΧΠ-Τ στοχεύει επίσης στην καλύτερη οργάνωση και διαχείριση των τουριστικών προορισμών, ιδιαίτερα σε περιοχές που δέχονται αυξημένες πιέσεις, στη διαμόρφωση σαφέστερων κανόνων χωροθέτησης τουριστικών δραστηριοτήτων και στον αποτελεσματικότερο συντονισμό όλων των επιπέδων χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού.
Επιπλέον, δίνει κατευθύνσεις για την ενίσχυση βασικών υποδομών, όπως οι μεταφορές, οι περιβαλλοντικές και οι ψηφιακές υποδομές, ενώ κεντρικό στοιχείο του αποτελεί η προσαρμογή του τουρισμού στην κλιματική αλλαγή και η σταδιακή μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών δραστηριοτήτων, με στόχο μια πιο βιώσιμη και ανθεκτική τουριστική ανάπτυξη.
4. Πώς κατηγοριοποιούνται οι περιοχές βάσει της χωρικής κατανομής της τουριστικής δραστηριότητας και με ποιο κριτήριο έγινε αυτή η κατηγοριοποίηση;
Η βασική κατηγοριοποίηση γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Με βάση αυτά τα στοιχεία, οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες:
(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,
(Β) Αναπτυγμένες περιοχές,
(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές,
(Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και
(Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις διακριτές ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα. Ειδικότερα, η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται σε επόμενες ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.
5. Συνεπώς, ποιες οι πρακτικές συνέπειες αυτής της κατανομής;
Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), δηλαδή σε περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, δίνεται προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στα νησιά της κατηγορίας αυτής προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς. Το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών.
Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός τουρισμός.
Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπου προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά και αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών.
Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ εφαρμόζονται πιο αυστηρές κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση πιο ήπιων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.
Ως προς τις κλίνες, στις πιο επιβαρυμένες ή ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές προβλέπεται ανώτατο όριο νέων τουριστικών καταλυμάτων έως 100 κλίνες, ενώ σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά μπορούν να επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής και τα χαρακτηριστικά κάθε νησιού.
Σε περιπτώσεις χωρικής ταύτισης δύο ή περισσότερων κατευθύνσεων/ρυθμίσεων για συγκεκριμένη περιοχή, υπερισχύουν οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις, με σκοπό τη διαφύλαξη των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της φυσιογνωμίας του νησιωτικού χώρου.
6. Τι αλλάζει ως προς την απαιτούμενη αρτιότητα εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ανά κατηγορία);
Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, για τις περιοχές κατηγορίας Α, Β, Γ και Δ, η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου είναι: (Α) 16 στρέμματα, (Β) 12 στρέμματα, ενώ στις περιοχές (Γ) και (Δ) ΚΑΙ (Ε) προϋπόθεση είναι τα 8 στρέμματα.
Επιπλέον, καθορίζονται οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών, όπως μόνο μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις περιοχές Α, Β και Γ.
7. Τι ισχύει εφεξής για την παράκτια ζώνη;
Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.
Ειδικότερα, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, απαγορεύονται πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν πρόσβαση άτομα με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου, στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές.
8. Πώς αντιμετωπίζεται η προστασία περιοχών του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών;
Το νέο ΕΧΠ-Τ προβλέπει πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη.
Στόχος είναι η διασφάλιση του φυσικού περιβάλλοντος, του τοπίου και της βιοποικιλότητας, μέσα από αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς ως προς την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας, όπου απαιτείται.
9. Πώς το ΕΧΠ-Τ επηρεάζει το ρυθμιστικό περιβάλλον για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Το ΕΧΠ-Τ καθορίζει το πλαίσιο και τους κανόνες με τους οποίους μπορούν να ρυθμίζονται τουριστικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ενδεικτικά, προωθούνται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως:
α) ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,
β) η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,
γ) η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,
δ) Περιορισμούς ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.
10. Πώς επηρεάζει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια;
Υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια, έργα που έχουν υποβάλει φάκελο για περιβαλλοντική αδειοδότηση και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία, δεν επηρεάζονται από το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.), καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τους κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.
11. Πώς εναρμονίζεται το ΕΧΠ-Τ με άλλες δραστηριότητες που επηρεάζουν τον τουρισμό;
Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους σημαντικούς τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ), οι υδατοκαλλιέργειες κ.ά.
Στόχος είναι η καλύτερη χωρική οργάνωση των διαφορετικών χρήσεων και δραστηριοτήτων, ώστε να περιορίζονται πιθανές συγκρούσεις, να προστατεύεται το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.
12. Σε τι διαφέρει το ΕΧΠ-Τ που αναρτήθηκε σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024 από αυτό που παρουσιάζεται σήμερα;
Το κείμενο που λαμβάνει δημοσιότητα σήμερα είναι στο συντριπτικό του ποσοστό το ίδιο με αυτό που βγήκε σε διαβούλευση το 2024. Οι όποιες αλλαγές στις ρυθμίσεις και στις κατευθύνσεις που προβλέπονται προέκυψαν κυρίως από τα σχόλια της διαβούλευσης αλλά και την πολιτική βούληση των δύο Υπουργείων που εισηγούνται το Σχέδιο της ΚΥΑ για αυξημένη περιβαλλοντική προστασία του νησιωτικού χώρου, των ευαίσθητων τοπίων, των περιοχών Natura, καθώς και του περιορισμού της διάσπαρτης δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές και στον έξωαστικό χώρο. Οι ρυθμίσεις αυτές έχουν ένα σαφές περιβαλλοντικό αποτύπωμα και παράλληλα ενισχύουν και ενθαρρύνουν την ήπια τουριστική ανάπτυξη και ένα σύγχρονο τουριστικό μοντέλο αυξημένων περιβαλλοντικών απαιτήσεων. Παράλληλα, η διαφοροποίηση έγκειται και στο γεγονός ότι στα χρόνια που μεσολάβησαν μεταξύ της διαβούλευσης και της σημερινής παρουσίασης έχουν εκπονηθεί αρκετά Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια με μελέτες Φέρουσας Ικανότητας που η αξιολόγηση των δεικτών τους οδήγησε στην λήψη αυστηρότερων μέτρων ως προς τη δόμηση.
