ΣτΕ: Δήμοι και Περιφέρειες υποχρεούνται σε αποζημιώσεις για παράνομες άδειες κοντά σε ρέματα

Νέα δεδομένα για την ευθύνη δήμων, Περιφερειών και Δημοσίου δημιουργούν δύο αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με τις οποίες η διοίκηση υποχρεούται να αποζημιώνει ιδιώτες για ζημίες που προκλήθηκαν από παράνομες οικοδομικές άδειες και πολεοδομικές πράξεις σε ακίνητα κοντά σε ρέματα χωρίς οριστική οριοθέτηση. Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ξεκαθαρίζει παράλληλα ότι η δόμηση και η πολεοδομική τακτοποίηση σε παραρεμάτιες περιοχές επιτρέπονται μόνο αφού έχει ολοκληρωθεί η νόμιμη διαδικασία οριοθέτησης του ρέματος.

Ευθύνη Δημοσίου, Περιφερειών και δήμων

Με τις υπ’ αριθμ. 1177 και 1281/2026 αποφάσεις, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι μπορεί να θεμελιωθεί ευθύνη του Δημοσίου, των Περιφερειών και των δήμων για ζημίες που προκαλούνται σε ιδιώτες από παράνομες διοικητικές πράξεις σε παραρεμάτιες περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου.

Στους δικαιούχους αποζημίωσης μπορούν να περιλαμβάνονται ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες και εργολάβοι, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις και αποδεικνύεται ότι υπέστησαν ζημία εξαιτίας των πράξεων της διοίκησης.

Το ζήτημα αφορά, μεταξύ άλλων, οικοδομικές άδειες και πολεοδομικές πράξεις που εκδόθηκαν για ακίνητα γειτονικά σε ρέματα χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτησή τους.

Απαραίτητη η οριστική οριοθέτηση του ρέματος

Το ΣτΕ επανέλαβε ότι η δόμηση ή η τακτοποίηση ιδιοκτησιών σε παραρεμάτιες περιοχές μπορεί να προχωρήσει αποκλειστικά όταν έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος.

Η συγκεκριμένη προϋπόθεση αφορά τόσο την έκδοση οικοδομικών αδειών όσο και πράξεις εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης.

Με τον τρόπο αυτό, το δικαστήριο συνδέει ευθέως τη νομιμότητα των πολεοδομικών πράξεων με την προηγούμενη ολοκλήρωση της διαδικασίας οριοθέτησης.

Παράνομες οι «προσωρινές» οριοθετήσεις

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι κρίσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τις αποκαλούμενες «προσωρινές» οριοθετήσεις, οι οποίες βασίζονται στον Κτιριοδομικό Κανονισμό.

Σύμφωνα με τις αποφάσεις, οι συγκεκριμένες οριοθετήσεις είναι παράνομες, καθώς εκδίδονται χωρίς την αναγκαία νομοθετική εξουσιοδότηση.

Σε περίπτωση που μια οικοδομική άδεια ή άλλη σχετική πράξη έχει στηριχθεί σε τέτοια προσωρινή οριοθέτηση, μπορεί, εφόσον συντρέχουν και οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις, να προκύψει ευθύνη του Δημοσίου ή νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου για την αποζημίωση του δικαιούχου της άδειας, του ιδιοκτήτη ή του συνιδιοκτήτη του ακινήτου.

Προστατεύονται και ατομικά δικαιώματα των ιδιωτών

Το ΣτΕ επισημαίνει ακόμη ότι οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις δεν υπηρετούν αποκλειστικά το γενικό δημόσιο συμφέρον.

Όπως αναφέρεται στις αποφάσεις, οι κανόνες αυτοί αποσκοπούν και στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων και συμφερόντων των ιδιωτών, καθώς επιτρέπουν την έκδοση πράξεων εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης, αλλά και οικοδομικών αδειών σε παραρεμάτια ακίνητα, υπό την προϋπόθεση ότι έχει προηγηθεί η νόμιμη οριστική οριοθέτηση.

Η συγκεκριμένη κρίση είναι κρίσιμη για τη θεμελίωση αξιώσεων αποζημίωσης όταν η ίδια η διοίκηση προχωρεί σε παράνομες πράξεις που προκαλούν οικονομική ζημία στους πολίτες.

Νέα κρίση από το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά

Το Ανώτατο Ακυρωτικό έκρινε εσφαλμένες τις κρίσεις που είχαν προηγηθεί στις συγκεκριμένες υποθέσεις.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκανε δεκτές τις αιτήσεις αναίρεσης, ακύρωσε δύο αποφάσεις του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά και παρέπεμψε τις υποθέσεις πίσω στο ίδιο δικαστήριο, προκειμένου να εξεταστούν εκ νέου σύμφωνα με όσα έκρινε το ΣτΕ.

Οι δύο αποφάσεις διαμορφώνουν έτσι σαφέστερο πλαίσιο ευθύνης για τους φορείς της δημόσιας διοίκησης και της Τοπικής Αυτοδιοίκησης όταν εκδίδονται παράνομες πολεοδομικές πράξεις σε περιοχές κοντά σε μη οριοθετημένα ρέματα.